Calculadora de ITBI
Calcule o ITBI na compra de imóvel: valor do imposto, alíquota municipal e base de cálculo. Saiba quanto pagar ao cartório em 2026.
O que é Calculadora de ITBI?
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado sobre a transferência onerosa (compra e venda, dação em pagamento, permuta) de propriedade imobiliária. É devido pelo comprador no momento da lavratura da escritura pública no Cartório de Notas. A alíquota varia por município: geralmente entre 2% e 4% sobre o valor venal do imóvel ou o valor do negócio (o que for maior).
Em 2026, as alíquotas de ITBI nas principais cidades brasileiras: São Paulo: 3% (com alíquota reduzida para primeiros imóveis adquiridos via financiamento, conforme STF); Rio de Janeiro: 3%; Belo Horizonte: 3%; Brasília/DF: 3%; Recife: 3%; Porto Alegre: 3%; Curitiba: 2,7%. O STJ fixou no Tema 1.113 (2022) que a base de cálculo do ITBI é o valor declarado na transação (não o valor venal do IPTU, que frequentemente é maior) — o que beneficia o contribuinte em cidades onde o IPTU é superavaliado. O FGTS utilizado na compra do imóvel não paga ITBI.
Como calcular?
- Determine o valor venal do imóvel (definido pela prefeitura) ou o valor da transação.
- A base de cálculo é o maior valor entre o venal e o de transação.
- Consulte a alíquota de ITBI do município onde o imóvel está localizado.
- Aplique a fórmula: ITBI = Base de cálculo × Alíquota.
- Verifique se há isenções ou reduções (primeiro imóvel pelo SFH em alguns municípios).
Fórmula
ITBI = Valor do Imóvel × Alíquota Municipal (%)
Base de cálculo = max(Valor Venal, Valor da Transação)Exemplo prático
Compra de apartamento por R$ 500.000,00 em São Paulo (alíquota 3%):
ITBI = R$ 500.000 × 3% = R$ 15.000,00
Este valor deve ser pago antes da lavratura da escritura. Em municípios com alíquota de 2% (como Porto Alegre para imóveis residenciais), o valor seria R$ 10.000,00.
Perguntas Frequentes
Quanto é o ITBI em São Paulo?
Em São Paulo, a alíquota do ITBI é de 3% sobre o valor venal do imóvel ou o preço declarado na transação (o que for maior). Para financiamentos habitacionais: o STF decidiu (RE 655.296) que o ITBI na parte financiada só incide sobre o valor a ser financiado, não sobre o total do imóvel. Exemplo: imóvel de R$500.000 financiado em R$400.000: ITBI sobre os R$100.000 de entrada + sobre o valor financiado conforme a decisão judicial. Consulte a prefeitura de SP para o cálculo específico (sp.gov.br/SMUL).
O ITBI é pago à vista ou pode ser parcelado?
O ITBI é pago à vista, geralmente antes ou no ato da lavratura da escritura pública. Não há parcelamento official na maioria dos municípios. Exceção: alguns municípios permitem parcelamento em até 3x com juros para imóveis de alto valor. O pagamento é feito via guia emitida pela prefeitura (no balcão ou portal eletrônico). Sem comprovante de pagamento do ITBI, o Cartório de Notas não lavra a escritura de compra e venda.
ITBI é isento em algum caso?
Imunidade do ITBI (CF art. 156 §2º): transmissões de imóveis para integralização de capital de empresa; transmissões de imóveis adquiridos por herança (esse é o ITCMD, não o ITBI). Isenções municipais comuns: primeiro imóvel residencial em alguns municípios; imóveis adquiridos por programas habitacionais populares (Minha Casa Minha Vida Faixa 1); imóveis de valor até X (varia por município). Consulte a legislação específica do município onde está o imóvel.
Qual a diferença entre ITBI e ITCMD?
ITBI: imposto municipal sobre transmissão onerosa (compra e venda) de imóveis. O comprador paga ao município. Alíquota: 2-4%. ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação): imposto estadual sobre herança (causa mortis) e doação de quaisquer bens (imóveis, dinheiro, ações). Alíquota: 2-8% dependendo do estado (alguns estados progressivos até 8%). Em SP: ITCMD de 4% linear. O herdeiro ou donatário é quem deve recolher o ITCMD ao estado.
Como calcular o ITBI de um imóvel?
ITBI = Valor da transação × Alíquota do município. Exemplo: imóvel vendido por R$ 350.000 em São Paulo (alíquota 3%): ITBI = R$ 350.000 × 3% = R$ 10.500. Se o valor venal do IPTU for maior que R$ 350.000, o município pode cobrar sobre o venal (mas veja a decisão do STJ Tema 1.113). Para emissão da guia: acesse o portal da prefeitura da cidade do imóvel com o número do IPTU. O ITBI é custo fixo obrigatório na compra de imóvel — sempre reserve esse valor além do preço.
ITBI incide sobre financiamento imobiliário?
Sim, mas com particularidades. O STF (RE 655.296, Tema 1.118) decidiu que o ITBI na parte financiada por instituição financeira pode ter tratamento diferenciado (imunidade sobre o valor financiado em alguns interpretações). Na prática: a maioria das prefeituras cobra ITBI sobre o valor total da transação (entrada + financiamento). Para o valor efetivamente financiado que fica alienado ao banco, discuta com advogado se cabe mandado de segurança para aplicar a imunidade. Consulte sempre a legislação e jurisprudência do seu município.