IGP-M, IPCA ou INPC: qual usar no contrato de aluguel?
Se você tem ou está prestes a assinar um contrato de aluguel, vai se deparar com três siglas que determinam quanto você pagará nos próximos anos: IGP-M, IPCA e INPC. Escolher o índice errado pode representar uma diferença de centenas de reais por mês ao longo do contrato. Esta guia explica as diferenças e como escolher.
IGP-M — O "índice do aluguel" tradicional
O IGP-M (Índice Geral de Preços — Mercado) é calculado mensalmente pela FGV e historicamente foi o índice padrão para reajuste de aluguéis residenciais no Brasil. Composto por três subíndices com pesos diferentes: IPA (60%, atacado), IPC-BR (30%, consumo) e INCC (10%, construção civil).
Problema do IGP-M: Por incluir 60% de preços no atacado e ser fortemente influenciado pelo câmbio (commodities exportadas têm preços em dólar), o IGP-M pode disparar em momentos de desvalorização cambial. Em 2020-2021, o IGP-M acumulou mais de 30% em 12 meses — enquanto o IPCA ficou em ~10%. Contratos de aluguel corrigidos pelo IGP-M geraram conflitos massivos nesse período.
IPCA — A inflação que o cidadão sente
O IPCA (medido pelo IBGE) representa a inflação efetiva do consumidor, cobrindo famílias de renda de 1 a 40 salários mínimos. É mais estável que o IGP-M porque não inclui preços de atacado e é menos sensível ao câmbio.
Vantagem para o inquilino: O IPCA reflete melhor o custo de vida real. Em 2020-2021, quem negociou aluguel com IPCA pagou muito menos que quem usou IGP-M. O Secovi (sindicato das imobiliárias) reconhece o IPCA como alternativa legítima ao IGP-M.
INPC — O índice dos mais vulneráveis
O INPC (IBGE) mede a inflação para famílias com renda de 1 a 5 salários mínimos — uma fatia da população mais sensível a variações nos preços de alimentação e transporte. Historicamente, fica próximo ao IPCA mas pode divergir em momentos de alta dos alimentos.
Uso em aluguéis: Menos comum que IPCA e IGP-M, mas aceito em contratos. Tende a ser o mais favorável ao inquilino em crises alimentares.
IVAR — O novo índice específico para aluguéis
O IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), desenvolvido pelo FGV IBRE em 2022, é o único índice calculado especificamente com dados de contratos de aluguel — não com preços gerais ao consumidor. Usa pesquisa de contratos novos nas principais capitais (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre).
Por refletir o mercado imobiliário diretamente, o IVAR pode ser o mais justo para ambas as partes em contratos de longo prazo. Ainda pouco utilizado, mas cresce em adoção.
Comparação histórica (últimos 5 anos)
| Período | IGP-M | IPCA | INPC |
|---|---|---|---|
| 2021 (anual) | 17,78% | 10,06% | 10,16% |
| 2022 (anual) | 5,45% | 5,79% | 5,93% |
| 2023 (anual) | 3,18% | 4,62% | 3,71% |
Qual índice negociar?
- Inquilino: Prefira IPCA ou INPC — mais estável e mais alinhado ao seu custo de vida real.
- Proprietário: O IGP-M protege mais em cenários de câmbio fraco, mas pode gerar inadimplência em picos. IPCA é mais seguro para manter o contrato ativo.
- O mais justo: IVAR, quando disponível nas plataformas imobiliárias.
Qualquer índice precisa estar previsto no contrato (art. 18 da Lei do Inquilinato). Use a calculadora de reajuste de aluguel do CalculaCentro para simular o reajuste com qualquer índice.
Como calcular o reajuste de aluguel na prática
O reajuste pelo IGP-M é calculado pela variação acumulada do índice no período entre a data de aniversário do contrato. Fórmula: novo aluguel = aluguel atual x (1 + variação acumulada do IGP-M / 100). Se o IGP-M acumulou 8% no período e o aluguel era R$ 2.000, o novo valor seria R$ 2.160. Use nossa calculadora de reajuste de aluguel para simular automaticamente com qualquer índice.
Por que o IGP-M pode ser problemático para locatários?
O IGP-M incorpora a variação do atacado (IPA), que responde fortemente ao câmbio e a preços de commodities. Isso significa que em anos de câmbio desvalorizado, o IGP-M pode disparar acima do IPCA — como em 2020, quando o IGP-M atingiu 23,14% ao ano enquanto o IPCA ficou em 4,52%. Desde a pandemia, muitos contratos migram para IPCA ou INPC como referência mais estável.
Negociando o índice com o proprietário
Pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), as partes são livres para escolher o índice de reajuste, desde que seja um índice oficial. Se o proprietário insiste em IGP-M e o locatário prefere IPCA, é possível negociar — especialmente em renovações. O INPC, por medir a variação de preços das famílias de menor renda (1 a 5 salários mínimos), tende a ser mais alinhado com a capacidade de pagamento dos locatários em contratos residenciais.
