IGP-M, IPCA ou INPC: qual usar no contrato de aluguel?
Se você tem ou está prestes a assinar um contrato de aluguel, vai se deparar com três siglas que podem definir como o valor do aluguel será reajustado ao longo do contrato: IGP-M, IPCA e INPC. Como cada índice acompanha uma estrutura de preços diferente, os resultados podem variar bastante de um período para outro. Este guia explica as principais diferenças entre eles e o que considerar antes de escolher um índice para o contrato.
IGP-M — O índice tradicional dos contratos de aluguel
O IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) é calculado mensalmente pela FGV e é tradicionalmente utilizado como referência em contratos de aluguel no Brasil. O índice é composto por três indicadores: IPA, com peso de 60%; IPC, com 30%; e INCC, com 10%.
O peso elevado do IPA faz com que o IGP-M seja bastante influenciado pelos preços no atacado, incluindo produtos e matérias-primas que podem sofrer forte variação com o câmbio e com os preços internacionais de commodities. Por isso, o comportamento do IGP-M pode se afastar significativamente da inflação medida pelos índices de preços ao consumidor.
Um exemplo ocorreu durante a pandemia: em 2020, o IGP-M acumulou alta de 23,14% no ano, enquanto o IPCA registrou 4,52%. Essa diferença provocou aumentos expressivos em contratos de aluguel vinculados ao IGP-M e levou muitas partes a renegociarem o índice de correção.
IPCA — O principal índice de inflação ao consumidor
O IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), calculado pelo IBGE, mede a variação de preços de uma cesta de bens e serviços consumidos por famílias com rendimento mensal de 1 a 40 salários mínimos. É o principal indicador de inflação utilizado para acompanhar a evolução dos preços ao consumidor no Brasil.
Por acompanhar diretamente preços de produtos e serviços adquiridos pelas famílias, o IPCA apresenta uma composição diferente do IGP-M. Isso faz com que os dois índices possam apresentar resultados bastante diferentes em determinados períodos.
Em contratos de aluguel, o IPCA pode ser escolhido pelas partes como índice de reajuste. No entanto, ele não é automaticamente aplicado a todos os contratos: o índice utilizado depende do que foi estabelecido na cláusula de reajuste.
INPC — O índice voltado às famílias de menor renda
O INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), também calculado pelo IBGE, mede a variação dos preços para famílias com rendimento de 1 a 5 salários mínimos, cuja pessoa de referência é assalariada. Por abranger uma faixa de renda mais baixa, sua cesta de consumo pode apresentar comportamento diferente do IPCA.
O INPC também pode ser utilizado como referência para reajuste de aluguel quando previsto no contrato. Assim como ocorre com o IPCA e o IGP-M, não existe um único índice obrigatório para todos os contratos de locação.
IVAR — Um índice específico para aluguéis residenciais
O IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), desenvolvido pelo FGV IBRE e lançado em 2022, foi criado especificamente para acompanhar a evolução dos preços dos aluguéis residenciais.
Diferentemente de índices gerais de inflação, o IVAR utiliza informações de contratos de locação obtidas junto a empresas administradoras de imóveis. A metodologia considera tanto contratos novos quanto reajustes de contratos existentes.
O índice acompanha atualmente o mercado de aluguel residencial em quatro capitais: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. Por ter foco específico no mercado de locação, o IVAR pode ser utilizado como referência para analisar o comportamento dos aluguéis, embora a sua utilização como índice de reajuste dependa do que for acordado pelas partes no contrato.
Comparação histórica
Os índices podem apresentar diferenças importantes de um ano para outro. Veja alguns resultados anuais:
| Período | IGP-M | IPCA | INPC |
|---|---|---|---|
| 2021 (anual) | 17,78% | 10,06% | 10,16% |
| 2022 (anual) | 5,45% | 5,79% | 5,93% |
| 2023 (anual) | -3,18% | 4,62% | 3,71% |
Os dados mostram por que não é possível assumir que um determinado índice será sempre maior ou menor que os demais. Em 2021, por exemplo, o IGP-M ficou muito acima do IPCA e do INPC. Já em 2023, o IGP-M acumulou queda de 3,18%, enquanto IPCA e INPC registraram altas.
Qual índice negociar no contrato de aluguel?
Não existe um índice universalmente obrigatório para todos os contratos de locação. A escolha do indexador pode ser definida pelas partes e deve constar claramente no contrato.
- IGP-M: acompanha uma combinação de preços ao produtor, ao consumidor e da construção civil, com forte peso do IPA. Pode apresentar oscilações maiores em determinados períodos.
- IPCA: acompanha a inflação ao consumidor e pode ser utilizado como referência de reajuste quando previsto no contrato.
- INPC: acompanha a variação de preços para uma população de menor renda e também pode ser adotado como indexador contratual.
- IVAR: acompanha especificamente os preços dos aluguéis residenciais em quatro capitais brasileiras e pode servir como referência para acompanhar o comportamento do mercado de locação.
O mais importante é verificar qual índice está previsto na cláusula de reajuste e qual é o período de acumulação considerado. O art. 18 da Lei do Inquilinato permite que as partes, de comum acordo, fixem novo valor para o aluguel ou insiram e modifiquem a cláusula de reajuste. A legislação também estabelece restrições à vinculação do aluguel ao salário mínimo, à moeda estrangeira e à variação cambial.
Para descobrir quanto o aluguel passará a custar após a aplicação do índice previsto no contrato, use a Calculadora de Reajuste de Aluguel do CalculaCentro.
Como calcular o reajuste de aluguel na prática
O reajuste é calculado aplicando a variação acumulada do índice previsto no contrato sobre o valor atual do aluguel.
Fórmula: novo aluguel = aluguel atual × (1 + variação acumulada / 100).
Por exemplo, se o índice acumulado no período for de 8% e o aluguel atual for de R$ 2.000, o cálculo será:
- Aluguel atual: R$ 2.000
- Variação acumulada: 8%
- Reajuste: R$ 160
- Novo aluguel: R$ 2.160
Na prática, é importante utilizar exatamente o índice e o período indicados no contrato. Para fazer a simulação automaticamente, você pode usar a calculadora de reajuste de aluguel.
Por que o IGP-M pode variar tanto em relação ao IPCA?
Uma das principais razões está na composição dos dois indicadores. O IGP-M atribui 60% de seu peso ao IPA, indicador que acompanha os preços no atacado. Já o IPCA foi desenvolvido para medir a variação de preços de bens e serviços consumidos pelas famílias.
Como os preços no atacado podem responder rapidamente a mudanças no câmbio, nas commodities e nos preços de matérias-primas, o IGP-M pode subir ou cair de forma bastante diferente do IPCA em determinados períodos.
O comportamento de 2020 ilustra essa diferença: o IGP-M acumulou alta de 23,14% no ano, enquanto o IPCA registrou 4,52%. Em 2023 ocorreu o movimento contrário: o IGP-M caiu 3,18%, enquanto o IPCA subiu 4,62%.
Negociando o índice com o proprietário
O índice de reajuste é uma das condições que podem ser negociadas entre locador e locatário. Se o contrato ainda está sendo elaborado, as partes podem definir qual indexador será utilizado e estabelecer a periodicidade do reajuste dentro dos limites legais.
Em uma renovação ou renegociação, também pode haver acordo para alterar a cláusula de reajuste. O ideal é deixar o índice escolhido, a periodicidade e a forma de aplicação claramente registrados no contrato.
Antes de aceitar ou propor um índice, vale comparar o comportamento histórico do IGP-M, IPCA, INPC e, quando pertinente, acompanhar também o IVAR. A escolha deve considerar as condições negociadas entre as partes e as características do contrato, sem presumir que um determinado índice será sempre mais baixo ou mais alto no futuro.
Se você quiser comparar diferentes índices para descobrir como cada um afetaria o valor do seu aluguel, acesse a Calculadora de Reajuste de Aluguel do CalculaCentro.
Para entender como os índices de inflação afetam outros valores ao longo do tempo, confira também o guia completo sobre cálculo do salário líquido CLT em 2026.
