Preciso Declarar o Aluguel que Recebo?
Sim. Todo aluguel recebido por pessoa física é tributado pelo Imposto de Renda via carnê-leão, com recolhimento mensal obrigatório sempre que houver imposto devido. Não declarar é sonegação fiscal e pode resultar em malha fina, multa e juros retroativos.
A boa notícia é que, desde janeiro de 2026 (Lei nº 15.270/2025), o redutor criado pela reforma do IR zera o imposto para quem tem renda tributável total de até R$ 5.000/mês (somando aluguel com outras fontes) e reduz parcialmente o imposto na faixa entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350/mês. Mesmo com imposto zerado, o lançamento mensal no Carnê-Leão Web continua obrigatório. Já a declaração anual do IRPF de 2026 (entregue entre 23/03 e 29/05, sobre os rendimentos de 2025) foi obrigatória para quem teve rendimentos tributáveis acima de R$ 35.584,00 no ano — valor confirmado pela Receita Federal e reajustado a cada exercício.
Como o Imposto Sobre Aluguel é Calculado em 2026
O cálculo tem três etapas — e pular a primeira é o erro mais comum na internet:
- Base de cálculo: do aluguel recebido, subtraia os encargos que não integram o rendimento (IPTU, condomínio e taxa de administração pagos por você — veja a seção de despesas) e, sobre o restante, aplique o desconto simplificado mensal de R$ 607,20 (25% do limite da faixa isenta) ou as deduções legais (dependentes, pensão etc.), o que for mais vantajoso. O Carnê-Leão Web faz essa comparação automaticamente.
- Tabela progressiva: aplique a tabela abaixo sobre a base de cálculo.
- Redutor da Lei 15.270/2025: aplique a redução conforme o seu rendimento tributável bruto do mês (atenção: a faixa do redutor é definida pelo rendimento bruto, não pela base de cálculo).
Tabela progressiva mensal (base de cálculo)
- Até R$ 2.428,80 → Isento
- De R$ 2.428,81 a R$ 2.826,65 → 7,5% (parcela a deduzir: R$ 182,16)
- De R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05 → 15% (parcela a deduzir: R$ 394,16)
- De R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 → 22,5% (parcela a deduzir: R$ 675,49)
- Acima de R$ 4.664,68 → 27,5% (parcela a deduzir: R$ 908,73)
Redutor de 2026 (aplicado sobre o imposto apurado)
- Rendimento bruto mensal até R$ 5.000,00 → redução de até R$ 312,89, limitada ao imposto apurado — o imposto vira zero
- De R$ 5.000,01 a R$ 7.350,00 → redução de R$ 978,62 − (0,133145 × rendimento bruto do mês), decrescente até zerar em R$ 7.350
- Acima de R$ 7.350,00 → sem redução; vale apenas a tabela progressiva
O sistema do Carnê-Leão Web aplica o desconto simplificado e o redutor automaticamente — os valores e a metodologia acima seguem os exemplos oficiais publicados pela Receita Federal.
Use a calculadora de IR sobre aluguel para calcular o valor exato do carnê-leão já considerando o desconto simplificado e o redutor de 2026.
Exemplos Práticos de Cálculo
Exemplo 1 — imposto zerado: você recebe R$ 3.500/mês de aluguel, sem outras fontes de renda tributável e sem deduções legais maiores que o desconto simplificado:
- Base de cálculo: R$ 3.500,00 − R$ 607,20 (desconto simplificado) = R$ 2.892,80
- Tabela: faixa de 15% → R$ 2.892,80 × 15% − R$ 394,16 = R$ 39,76
- Redutor: rendimento bruto (R$ 3.500) é menor que R$ 5.000 → a redução, limitada ao imposto apurado, zera os R$ 39,76
- Imposto final devido: R$ 0,00
Exemplo 2 — faixa de redução parcial: você recebe R$ 6.000/mês de aluguel, sem outras rendas:
- Base de cálculo: R$ 6.000,00 − R$ 607,20 = R$ 5.392,80
- Tabela: faixa de 27,5% → R$ 5.392,80 × 27,5% − R$ 908,73 = R$ 574,29
- Redutor: rendimento bruto entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350 → R$ 978,62 − (0,133145 × 6.000) = R$ 179,75
- Imposto final devido: R$ 574,29 − R$ 179,75 = R$ 394,54
Atenção: mesmo quando o imposto é zerado, o valor recebido precisa ser lançado no Carnê-Leão Web todo mês — a obrigação de registro não desaparece, só o imposto a pagar.
Passos para pagar (quando há imposto devido):
- Acesse o Carnê-Leão Web pelo Portal e-CAC (conta gov.br nível prata ou ouro)
- Registre o valor recebido mensalmente
- O sistema calcula a base, aplica a tabela e o redutor, e gera o DARF (código 0190) se houver imposto a pagar
- Pague até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento
Despesas que Reduzem a Base de Cálculo do Aluguel
Alguns encargos, quando pagos por você (locador), não são considerados rendimento tributável e podem ser subtraídos do aluguel recebido antes de qualquer cálculo:
- IPTU: se o ônus do pagamento for do locador — subtrai integralmente do valor recebido
- Condomínio: se pago pelo locador — subtrai
- Taxas de intermediação e administração pagas à imobiliária: subtraem
- Reformas/benfeitorias: não reduzem a base do carnê-leão (aumentam o custo de aquisição para ganho de capital futuro)
- Depreciação: não é aceita para pessoas físicas no IRPF
Importante: esses encargos não são "deduções" no sentido técnico — eles simplesmente não integram o rendimento tributável. Por isso, podem ser combinados com o desconto simplificado mensal (R$ 607,20): primeiro você subtrai IPTU, condomínio e taxa de administração do aluguel recebido, e sobre o valor restante ainda aplica o desconto simplificado, se ele for mais vantajoso do que as demais deduções legais (dependentes, pensão alimentícia etc.).
Aluguel de Temporada e Airbnb
Aluguéis por plataformas como Airbnb, Booking ou OLX são tributados da mesma forma: cada pagamento recebido entra no carnê-leão do mês correspondente. O Airbnb Brasil emite relatório de rendimentos anuais para os anfitriões, que deve ser usado para preencher a declaração IRPF.
Some todos os recebimentos do mês (temporada + aluguel fixo + outras rendas tributáveis): se o rendimento bruto total não passar de R$ 5.000, o redutor zera o imposto; acima disso, o cálculo segue as três etapas mostradas acima.
Múltiplos Imóveis: Como Consolidar
Se você possui mais de um imóvel alugado, some todos os aluguéis recebidos no mês. A progressividade é sobre o total mensal, não por imóvel. Exemplo:
- Apartamento 1: R$ 1.800/mês + Casa: R$ 1.500/mês → Total: R$ 3.300/mês
- Base de cálculo: R$ 3.300,00 − R$ 607,20 = R$ 2.692,80 → faixa de 7,5% → R$ 2.692,80 × 7,5% − R$ 182,16 = R$ 19,80
- Rendimento bruto (R$ 3.300) menor que R$ 5.000 → o redutor zera o imposto: R$ 0,00 devido
Se a soma de aluguéis e outras rendas ultrapassar R$ 5.000/mês, o redutor passa a ser parcial (até R$ 7.350) ou deixa de existir (acima de R$ 7.350), e o imposto da tabela volta a ser devido, total ou parcialmente — como no Exemplo 2.
Aluguel na Declaração Anual do IRPF
Na declaração anual, informe:
- Os aluguéis na ficha "Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior" (se locatário for pessoa física) ou "Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ" (se locatário for empresa — nesse caso a própria empresa retém o IR na fonte e o carnê-leão não se aplica)
- O IR já pago via carnê-leão é compensado na apuração final — se pagou a mais, recebe restituição; se pagou a menos, complementa
- Declare o imóvel na ficha "Bens e Direitos" (grupo 1, código 01) com o custo de aquisição
Na apuração anual, a reforma também se reflete: a partir do ano-calendário de 2026, contribuintes com renda tributável anual de até R$ 60.000,00 têm o imposto anual zerado, com redução parcial na faixa até R$ 88.200,00 — o espelho anual do redutor mensal.
Importante: a declaração entregue em 2026 (prazo encerrado em 29/05) se referiu aos rendimentos de 2025, ano em que o redutor ainda não estava em vigor. O redutor de 2026 aparecerá pela primeira vez na declaração entregue em 2027, referente aos rendimentos deste ano — junto com outra novidade da mesma lei: o imposto mínimo (IRPFM) para rendas acima de R$ 600.000/ano.
