O Que É o ITBI?
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado na compra e venda de imóveis, sempre que há transferência onerosa de propriedade entre vivos. É de competência do município onde o imóvel está localizado, e cada prefeitura define sua própria alíquota — em geral entre 2% e 4% do valor venal ou do valor de negociação, prevalecendo o maior.
O ITBI é pago pelo comprador antes do registro da escritura em cartório. Sem o comprovante de pagamento, o cartório de registro de imóveis não lavrará a escritura definitiva.
Alíquotas por Cidade: Principais Municípios
- São Paulo: 3% do valor venal de referência do ITBI
- Rio de Janeiro: 3%
- Belo Horizonte: 3%
- Curitiba: 2,7%
- Porto Alegre: 3%
- Salvador: 3%
- Brasília (DF): 3% (ITBI, administrado pela Secretaria de Fazenda do DF)
- Campinas: 3%
Verifique a alíquota exata no site da prefeitura do município onde o imóvel está localizado.
Como Calcular o ITBI
Fórmula: ITBI = Valor de referência × Alíquota
Exemplo em São Paulo:
- Imóvel com valor venal de referência ITBI de R$ 650.000
- Valor de compra: R$ 720.000
- Base de cálculo: maior entre os dois = R$ 720.000
- ITBI = R$ 720.000 × 3% = R$ 21.600
Use a calculadora de ITBI para simular o imposto no seu município.
Qual Valor Usar na Base de Cálculo? A Tese do STJ (Tema 1113)
Em 2022, o STJ fixou a tese do Tema 1113 (REsp 1.937.821): a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelas partes, e não o valor venal de referência arbitrado unilateralmente pela prefeitura. O município só pode cobrar sobre um valor maior se abrir um processo administrativo próprio, com direito a contraditório, para comprovar que o valor de mercado supera o declarado.
Na prática: se a prefeitura exigir ITBI com base em uma tabela de valor venal de referência acima do preço real da negociação, sem abrir esse processo, a cobrança do valor excedente pode ser contestada administrativa ou judicialmente.
ITBI no Financiamento Habitacional
Quando o imóvel é comprado via financiamento pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), o ITBI incide da seguinte forma:
- Sobre a parcela financiada: em muitos municípios há isenção ou redução para financiamentos pelo SFH até determinado valor
- Sobre a parcela paga com recursos próprios (entrada): alíquota normal
Em São Paulo, por exemplo, a parcela financiada pelo SFH até R$ 1.500.000 (limite SFH 2026) tem ITBI com alíquota reduzida. Consulte a legislação municipal para confirmar.
ITBI na Incorporação Imobiliária: Isenção
O STF decidiu (RE 796.376) que não incide ITBI na integralização de imóveis ao capital social de empresa (exceto empresas que tenham como atividade preponderante compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis). Isso abre estratégia de planejamento patrimonial via holding imobiliária familiar, reduzindo carga tributária em transmissões.
ITBI vs. ITCMD: Quando Cada Um Incide
- ITBI: transmissão onerosa (compra e venda, permuta, dação em pagamento) entre vivos → pago pelo comprador → tributo municipal
- ITCMD: transmissão gratuita (herança, doação) → pago pelo beneficiário → tributo estadual
Em uma venda entre familiares "de fachada" (preço muito abaixo do mercado), o Fisco pode caracterizar parcialmente como doação e cobrar ITCMD sobre a diferença.
Isenções e Reduções: Minha Casa Minha Vida
Muitos municípios concedem isenção ou redução do ITBI para imóveis financiados dentro do programa Minha Casa Minha Vida, geralmente restrita a faixas de renda mais baixas e a um valor máximo de avaliação do imóvel. As regras (percentual de desconto, faixa de renda e teto de valor) variam por município — consulte a prefeitura local ou a Secretaria de Fazenda antes de assumir a isenção.
Prazo de Pagamento e Multa por Atraso
O ITBI deve ser pago antes do registro da escritura no cartório de imóveis; em compras financiadas, o banco normalmente exige o comprovante de pagamento antes de liberar o crédito. Quando o município permite pagamento após a assinatura do contrato, o atraso gera multa e juros de mora, cujos percentuais variam conforme a legislação local — o valor exato consta na guia de recolhimento (DAM/GRU) emitida pela prefeitura.
Custas Totais de Uma Compra de Imóvel
O ITBI é apenas uma das despesas de aquisição. O custo total de comprar um imóvel inclui:
- ITBI: 2–4% do valor
- Escritura pública: 0,5–1,5% (tabela do estado)
- Registro de imóveis: 0,5–1% (tabela do estado)
- Corretagem: 5–6% (pago pelo vendedor, mas impacta na negociação)
- Laudo de avaliação: R$ 500 a R$ 2.000
Em média, as despesas de cartório e impostos somam 3% a 6% do valor do imóvel — custo a considerar no planejamento de compra.
Perguntas Frequentes
O ITBI pode ser financiado junto com o imóvel?
Não. O ITBI é pago separadamente, com recursos próprios, antes do registro da escritura — não entra no financiamento bancário.
Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?
Por lei, a obrigação é do comprador (adquirente), salvo acordo diferente entre as partes no contrato.
Posso contestar o valor do ITBI cobrado pela prefeitura?
Sim. Pela tese do Tema 1113 do STJ, cobranças baseadas em valor venal de referência acima do valor declarado na transação, sem processo administrativo que comprove a diferença, podem ser contestadas.
Existe isenção de ITBI para o primeiro imóvel?
Não há isenção federal única; alguns municípios oferecem redução ou isenção em programas como o Minha Casa Minha Vida — verifique a legislação do seu município.
