Financiamento Imobiliário
Simule o financiamento de imóvel pelos sistemas SAC e Price. Veja parcelas, juros totais e amortização mês a mês. Atualizado 2026.
O que é Financiamento Imobiliário?
O financiamento imobiliário é um crédito de longo prazo para compra de imóvel residencial ou comercial, com prazos de até 35 anos (420 meses) no Brasil. É regulado principalmente pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). O SFH tem teto de R$ 1.500.000 para o imóvel e usa recursos da poupança (SBPE) e do FGTS. O SFI cobre imóveis de valor superior, com taxas geralmente maiores e sem acesso ao FGTS.
As principais modalidades em 2026: Tabela Price (parcelas fixas, mais previsível); SAC (Sistema de Amortização Constante — parcelas decrescentes, paga menos juros no total mas parcelas iniciais maiores); SACRE (SAC + correção monetária). Taxas típicas em 2026 para SFH: Caixa Econômica Federal de 9,99-12% a.a. + TR; Bradesco, Itaú, Santander de 10,5-13% a.a. + TR ou IPCA+. Dica: para financiamento de longo prazo, considere taxas pós-fixadas (TR) vs IPCA+ — em inflação baixa, IPCA+ é mais caro; em inflação alta, TR pode ser mais barato.
Como calcular?
- Defina o valor do imóvel, o valor de entrada (geralmente mínimo 20%) e o saldo a financiar.
- Para o SAC: divida o saldo financiado pelo número de meses (amortização fixa), some os juros mensais sobre o saldo devedor.
- Para o Price: aplique a fórmula de parcela fixa PMT = PV × [i(1+i)^n / ((1+i)^n − 1)].
- Inclua seguros obrigatórios (MIP — Morte e Invalidez Permanente; DFI — Danos Físicos do Imóvel) e taxa de administração mensal.
- Compare o custo total nos dois sistemas para escolher o mais vantajoso.
Fórmula
SAC: Parcela(k) = (PV / n) + [PV − (k−1) × (PV / n)] × i
Price: PMT = PV × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n − 1]Exemplo prático
Imóvel de R$ 400.000, entrada de R$ 80.000, financiamento de R$ 320.000 em 360 meses a 9,5% a.a. (0,76% a.m.): • SAC — 1ª parcela: amortização R$ 888,89 + juros R$ 2.432,00 = R$ 3.320,89; última parcela ≈ R$ 895,65. • Price — parcela fixa: R$ 320.000 × [0,0076 × (1,0076)^360] / [(1,0076)^360 − 1] ≈ R$ 2.756,00. • Total SAC ≈ R$ 757.760; Total Price ≈ R$ 992.160. • O SAC gera economia de aproximadamente R$ 234.400 em juros no longo prazo.
Perguntas Frequentes
Qual a entrada mínima para financiamento imobiliário?
Bancos geralmente financiam até 80% do valor do imóvel (LTV - Loan to Value), exigindo 20% de entrada. Para imóveis do Minha Casa Minha Vida (MCMV) Faixa 1 (renda até R$ 2.640): subsídio de até R$ 55.000 e entrada de R$ 0 em alguns casos. Para Faixa 2 e 3: entrada de 5-20%. Além da entrada, reserve para: custos de cartório (ITBI: 2-3% do valor do imóvel, registro: 0,5-1%), avaliação do imóvel (R$ 500-1.500) e despesas de mudança.
FGTS pode ser usado para comprar imóvel?
Sim. O FGTS pode ser usado: como entrada no financiamento pelo SFH; amortização do saldo devedor (a cada 2 anos); quitação do financiamento; ou pagamento de até 80% das parcelas mensais por no máximo 12 meses. Condições: ser primeiro imóvel residencial, ter mínimo de 3 anos de contribuição ao FGTS (podendo somar períodos em diferentes empregos), e o imóvel deve estar na região de residência ou trabalho (regra flexibilizada em 2022). Valor máximo do imóvel: R$ 1.500.000.
SAC ou Tabela Price: qual escolher?
SAC: parcelas maiores no início (amortização constante + juros decrescentes), mais baratas no final, e você paga menos juros totais ao longo do contrato. Ideal para quem tem renda maior no começo e projeta aumento ao longo do prazo. Tabela Price: parcelas fixas, previsibilidade. No início, paga mais juros e amortiza pouco — o saldo devedor cai lentamente. No total, Tabela Price paga mais juros que SAC para o mesmo prazo e taxa. Para prazos longos (20+ anos) com taxa > 10%, a diferença total pode ser R$ 50.000-150.000.
Qual renda mínima para financiar um imóvel de R$ 500.000?
Os bancos geralmente aceitam comprometimento máximo de 30% da renda bruta familiar com a parcela de financiamento. Regra: renda mínima ≈ parcela ÷ 30%. Exemplo: imóvel de R$ 500.000, entrada de 20% (R$ 100.000), financiamento de R$ 400.000 em 360 meses a 11% a.a. (SAC): parcela inicial ≈ R$ 4.800. Renda mínima necessária: R$ 4.800 ÷ 30% ≈ R$ 16.000/mês. Renda familiar (cônjuge incluso) pode ser somada para atingir o mínimo.
Como funciona a portabilidade de financiamento imobiliário?
A portabilidade de crédito imobiliário permite transferir seu financiamento de um banco para outro com taxa menor, sem custo de rescisão. O banco de destino quita a dívida do banco original. É obrigatória por regulação do Banco Central (Resolução CMN 3.401). Como funciona: simule em outros bancos; apresente a proposta mais vantajosa ao seu banco atual (que pode fazer contraproposta); se não melhorar, assine com o novo banco. Custo: apenas ITBI e cartório de novo registro podem ser necessários.
Qual o impacto da Taxa SELIC no financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário pelo SFH usa TR (Taxa Referencial) ou IPCA como indexador, não diretamente a Selic. Quando a Selic sobe: bancos aumentam as taxas dos novos financiamentos; a TR tende a subir um pouco; financiamentos IPCA+ ficam mais caros se a inflação subir junto. Financiamentos pré-fixados não são afetados pela Selic após a contratação. Para quem já tem financiamento com TR: se a TR subir muito, as parcelas no sistema SAC e a atualização do saldo devedor aumentam.
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