O que é Financiamento Imobiliário?

O financiamento imobiliário é um crédito para aquisição de imóvel. Esta ferramenta compara SAC, com amortização constante e parcelas decrescentes, e Price, com parcelas fixas, usando a taxa mensal informada e sem atualização do saldo por indexador.

No SFH, o limite máximo é de R$ 2.250.000,00 para o valor de avaliação do imóvel financiado, não para o valor do empréstimo. A alteração está na Resolução CMN 5.255, de 10/10/2025, publicada e vigente nessa parte em 10/10/2025, que alterou o art. 13, I, da Resolução 4.676/2018. O enquadramento depende também dos demais requisitos da operação; o simulador não aprova crédito ou uso do FGTS.

As parcelas e os totais exibidos incluem somente principal e juros; os totais pagos também somam a entrada. Não incluem seguros MIP/DFI, tarifas, tributos, cartório ou atualização por TR/IPCA. Não constituem proposta bancária nem CET completo. Consulte a taxa e as condições atuais da instituição, sem presumir uma taxa bancária típica.

Fontes conferidas em 16/10/2026: Resolução CMN 5.255/2025, arts. 2º e 4º, I e CAIXA — enquadramento SFH/SFI, composição da prestação e seguros.

Como usar: Financiamento Imobiliário

  1. Informe o valor do imóvel, a entrada, a taxa de juros mensal e o prazo em meses.
  2. O saldo financiado é o valor do imóvel menos a entrada.
  3. No SAC, a amortização é fixa e os juros incidem sobre o saldo devedor; na Price, a fórmula financeira gera uma prestação constante.
  4. Os totais pagos somam a entrada às parcelas simuladas de principal e juros. Seguros MIP/DFI, tarifas, tributos, cartório e atualização por TR/IPCA não entram no cálculo e devem ser conferidos separadamente com a instituição.
  5. Compare os resultados como estimativas simplificadas, não como proposta de crédito ou CET completo.
SAC: Parcela(k) = (PV / n) + [PV − (k−1) × (PV / n)] × i. Price: PMT = PV × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n − 1]. PV = valor do imóvel − entrada; i = taxa mensal em forma decimal; n = meses. Total pago = entrada + soma das parcelas simuladas de principal e juros. Seguros, tarifas, tributos, cartório e correção por indexadores não estão incluídos; não é CET completo.

Exemplo prático

Exemplo hipotético com taxa mensal constante: imóvel de R$ 500.000,00, entrada de R$ 100.000,00, saldo financiado de R$ 400.000,00, taxa de 1% ao mês e prazo de 120 meses.

SAC: primeira parcela R$ 7.333,33, última R$ 3.366,67, total de juros R$ 242.000,00 e total pago com entrada R$ 742.000,00. Price: parcela R$ 5.738,84, juros totais R$ 288.660,55 e total pago com entrada R$ 788.660,55.

Totais calculados antes da formatação das parcelas; somar parcelas exibidas já arredondadas pode diferir em centavos. Seguros MIP/DFI, tarifas, tributos, cartório e indexadores ficam de fora. O exemplo não é uma taxa típica de banco, proposta ou CET.

Perguntas frequentes

Qual a entrada mínima para financiamento imobiliário?▾
Bancos geralmente financiam até 80% do valor do imóvel (LTV - Loan to Value), exigindo 20% de entrada. Para imóveis do Minha Casa Minha Vida (MCMV) Faixa 1 (renda até R$ 2.640): subsídio de até R$ 55.000 e entrada de R$ 0 em alguns casos. Para Faixa 2 e 3: entrada de 5-20%. Além da entrada, reserve para: custos de cartório (ITBI: 2-3% do valor do imóvel, registro: 0,5-1%), avaliação do imóvel (R$ 500-1.500) e despesas de mudança.
FGTS pode ser usado para comprar imóvel?▾
O uso do FGTS depende de regras próprias do trabalhador, do imóvel e da operação, verificadas pelo agente financeiro. O teto atual de avaliação do imóvel no SFH é R$ 2.250.000,00, conforme a Resolução CMN 5.255/2025, vigente nessa parte desde 10/10/2025. Esse teto não é o valor do crédito nem uma aprovação automática para usar FGTS. Este simulador não verifica elegibilidade ao FGTS. Consulte as condições da CAIXA para o seu contrato. Fontes: CMN e CAIXA, conferidas em 16/10/2026.
SAC ou Tabela Price: qual escolher?▾
SAC: parcelas maiores no início (amortização constante + juros decrescentes), mais baratas no final, e você paga menos juros totais ao longo do contrato. Ideal para quem tem renda maior no começo e projeta aumento ao longo do prazo. Tabela Price: parcelas fixas, previsibilidade. No início, paga mais juros e amortiza pouco — o saldo devedor cai lentamente. No total, Tabela Price paga mais juros que SAC para o mesmo prazo e taxa. Para prazos longos (20+ anos) com taxa > 10%, a diferença total pode ser R$ 50.000-150.000.
Qual renda mínima para financiar um imóvel de R$ 500.000?▾
Os bancos geralmente aceitam comprometimento máximo de 30% da renda bruta familiar com a parcela de financiamento. Regra: renda mínima ≈ parcela ÷ 30%. Exemplo: imóvel de R$ 500.000, entrada de 20% (R$ 100.000), financiamento de R$ 400.000 em 360 meses a 11% a.a. (SAC): parcela inicial ≈ R$ 4.800. Renda mínima necessária: R$ 4.800 ÷ 30% ≈ R$ 16.000/mês. Renda familiar (cônjuge incluso) pode ser somada para atingir o mínimo.
Existe idade máxima para financiar um imóvel?▾
Não há uma idade máxima proibitiva definida em lei, mas os bancos costumam limitar a soma da idade do comprador com o prazo do financiamento — geralmente até 80 ou 81 anos ao término do contrato, dependendo da instituição financeira. Na prática, isso significa que quanto mais avançada a idade do proponente no momento da contratação, menor tende a ser o prazo máximo disponível. Vale consultar as condições específicas de cada banco antes de simular.
Como funciona a portabilidade de financiamento imobiliário?▾
A portabilidade de crédito imobiliário permite transferir seu financiamento de um banco para outro com taxa menor, sem custo de rescisão. O banco de destino quita a dívida do banco original. É obrigatória por regulação do Banco Central (Resolução CMN 3.401). Como funciona: simule em outros bancos; apresente a proposta mais vantajosa ao seu banco atual (que pode fazer contraproposta); se não melhorar, assine com o novo banco. Custo: apenas ITBI e cartório de novo registro podem ser necessários.
Qual o impacto da Taxa SELIC no financiamento imobiliário?▾
O financiamento imobiliário pelo SFH usa TR (Taxa Referencial) ou IPCA como indexador, não diretamente a Selic. Quando a Selic sobe: bancos aumentam as taxas dos novos financiamentos; a TR tende a subir um pouco; financiamentos IPCA+ ficam mais caros se a inflação subir junto. Financiamentos pré-fixados não são afetados pela Selic após a contratação. Para quem já tem financiamento com TR: se a TR subir muito, as parcelas no sistema SAC e a atualização do saldo devedor aumentam.

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