O Que Diz a Lei do Inquilinato Sobre Reajuste
A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) determina que o aluguel residencial só pode ser reajustado uma vez por ano, sempre na mesma data, conforme o índice previsto em contrato. Se o contrato for omisso, a regra geral aplica o IGP-M, mas as partes podem livremente pactuar outro índice como IPCA ou INPC.
Em 2026, com a inflação dentro da meta do Banco Central e o IGP-M oscilando, escolher o índice certo pode significar centenas de reais por ano de diferença.
Os Três Principais Índices Explicados
IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado)
Calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), reflete preços no atacado (60%), no varejo (30%) e na construção civil (10%). Historicamente, é o índice mais utilizado em contratos de aluguel — mas também o mais volátil. Em 2021 chegou a 37% em 12 meses; em 2024-2025 ficou abaixo do IPCA.
IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo)
Medido pelo IBGE, é a inflação oficial do país e o índice da meta do Banco Central. Reflete o consumo das famílias com renda de até 40 salários mínimos. É menos volátil que o IGP-M e por isso preferido por inquilinos.
INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor)
Também do IBGE, mede a inflação para famílias de até 5 salários mínimos. Ligeiramente diferente do IPCA, costuma ser usado em reajustes salariais e benefícios. É a opção mais "social" das três.
Como Calcular o Reajuste na Prática
Suponha aluguel atual de R$ 2.500 e IPCA acumulado de 4,5% nos últimos 12 meses:
- Reajuste: R$ 2.500 × 4,5% = R$ 112,50
- Novo aluguel: R$ 2.500 + R$ 112,50 = R$ 2.612,50
Se o contrato usasse IGP-M (suponha 6,2%):
- Reajuste: R$ 2.500 × 6,2% = R$ 155,00
- Novo aluguel: R$ 2.655,00
Diferença anual: R$ 510. Para evitar erros, use o Calculadora de Reajuste de Aluguel, que busca os índices automaticamente.
Posso Negociar o Índice?
Sim. Tanto inquilino quanto proprietário podem propor a substituição do índice em contratos novos ou em renovações. Argumentos comuns para inquilinos pedirem IPCA no lugar do IGP-M:
- O IPCA é o índice oficial da meta de inflação do governo.
- O IGP-M é fortemente influenciado pelo dólar e commodities, criando volatilidade injustificada.
- Em 2021, inquilinos com IGP-M tiveram reajustes 5x maiores que os com IPCA.
E Se o Aluguel Não For Pago no Prazo?
Atrasos no pagamento sofrem multa contratual (limitada a 10% pela Lei do Inquilinato) mais juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo IGP-M. Para calcular o valor exato a pagar, use a Calculadora de Multa por Atraso de Aluguel (categoria Jurídico).
Reajuste Antes de 12 Meses Pode?
Não. A periodicidade mínima de 1 ano é determinada pela Lei nº 9.069/95 e qualquer reajuste antecipado é nulo. Se o proprietário cobrar antes, o inquilino pode pagar o valor antigo e exigir devolução em dobro do que foi cobrado a mais (artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor).
Revisional vs Reajuste: Qual a Diferença?
- Reajuste: aplicação automática do índice contratual a cada 12 meses.
- Revisional: ação judicial para adequar o aluguel ao valor de mercado, possível somente após 3 anos do último valor pactuado.
Perguntas Frequentes
Quem decide qual índice usar? Está no contrato. Se você não negociou na assinatura, está preso ao índice por todo o período de vigência.
Posso me recusar a aceitar o reajuste? Não, se o reajuste seguir o índice contratual e o prazo. Pode tentar renegociar amigavelmente, mas judicialmente o reajuste é devido.
O reajuste vale também para condomínio e IPTU? Não. O condomínio é definido pela assembleia e o IPTU pela prefeitura — ambos independem do índice contratual.