Como usar: Alugar vs Comprar Imóvel
Informe o valor do imóvel, a entrada, a taxa anual nominal e o prazo do financiamento, o aluguel mensal, seu reajuste anual, a rentabilidade anual efetiva do investimento, a valorização anual do imóvel e o horizonte de análise. O financiamento usa prestações constantes: taxa mensal = taxa anual nominal ÷ 12. Investimento e valorização usam taxa mensal composta = (1 + taxa anual)^(1/12) − 1. O aluguel é reajustado a cada 12 meses. Em cada mês, compare prestação + manutenção + IPTU com o aluguel; o lado de menor gasto investe a diferença ao fim do mês, depois do rendimento sobre o saldo anterior. As prestações e os juros cessam no vencimento; manutenção e IPTU continuam. Hipóteses fixas: manutenção de 0,5% a.a. e IPTU de 1% a.a. sobre o valor inicial, pagos mensalmente. O cruzamento é a primeira igualdade ou inversão posterior à igualdade inicial, observada nos fechamentos mensais dentro do horizonte escolhido; pode não ocorrer e não garante vantagem permanente. Não estão incluídos impostos sobre investimentos, ITBI, escritura e registro, seguros, condomínio, tarifas ou reformas.
Prestação = saldo financiado × i ÷ [1 − (1 + i)^(−n)], com i = taxa anual nominal ÷ 12 e n = prazo em meses. Se i = 0, prestação = saldo financiado ÷ n; após o vencimento, prestação e juros = 0. Custo da compra no mês = prestação efetivamente devida + manutenção mensal + IPTU mensal. Custo do aluguel no mês = aluguel vigente. Aporte da compra = máx(0; aluguel − custo da compra). Aporte do aluguel = máx(0; custo da compra − aluguel). Investimento ao fim do mês = saldo anterior × (1 + taxa mensal efetiva) + aporte. Patrimônio da compra = valor do imóvel − dívida restante + investimentos acumulados. Patrimônio do aluguel = investimentos acumulados. A entrada e os gastos não são subtraídos novamente desses patrimônios.
Exemplo prático
Imóvel de R$ 100.000, entrada de R$ 100.000, financiamento de 0% a.a. e prazo de 10 anos, aluguel de R$ 1.000/mês, reajuste de 0%, investimento de 0%, valorização de 0% e análise de 1 ano. A compra é à vista, sem dívida ou prestação. Pelas hipóteses do simulador, manutenção e IPTU somam R$ 125/mês. Com orçamento mensal igual de R$ 1.000, quem compra investe R$ 875 ao fim de cada mês: R$ 10.500 em 12 meses. O patrimônio da compra termina em R$ 110.500 (imóvel de R$ 100.000 e investimentos de R$ 10.500); o de quem aluga fica em R$ 100.000. Não há cruzamento posterior à igualdade inicial nesse período. Esses valores ilustram as hipóteses, não uma recomendação de compra.
Perguntas frequentes
Vale mais a pena alugar ou comprar no Brasil atualmente?▾
Não há uma resposta universal. O simulador compara os patrimônios líquidos estimados sob as taxas, o aluguel e o horizonte informados, com o mesmo capital inicial e orçamento mensal. A opção que gasta menos investe a diferença. O maior resultado estimado não constitui recomendação financeira.
Quais são os custos esquecidos na compra de um imóvel?▾
Este cálculo inclui a prestação até o vencimento e duas hipóteses fixas sobre o valor inicial do imóvel: manutenção de 0,5% a.a. e IPTU de 1% a.a., pagos mensalmente. Não inclui impostos sobre investimentos, ITBI, escritura e registro, seguros, condomínio, tarifas ou reformas. Os custos reais podem mudar a comparação.
Como a Selic afeta a decisão de comprar ou alugar?▾
Mudanças nas taxas podem afetar tanto o custo do financiamento quanto o retorno dos investimentos. O simulador não consulta a Selic: usa as taxas anuais que você informa. O financiamento usa taxa nominal dividida por 12; investimento e valorização usam conversão mensal composta, com aportes ao fim do mês.
O que é o preço de equilíbrio aluguel/valor do imóvel?▾
A relação entre o preço do imóvel e o aluguel anual é um indicador simples, não o ponto de equilíbrio deste simulador. Aqui, o cruzamento vem da comparação mensal entre os patrimônios líquidos, incluindo dívida e investimentos das duas alternativas. A igualdade inicial não conta como cruzamento; se não houver outro dentro do horizonte, isso é indicado no resultado.
